San Diego Town

2024年の住宅購入は買い手にとってはいくつかのチャレンジングな課題があります。それらを克服するのは容易ではありませんが、取り組み方、考え方を変えてみることで解決策があるかも知れません。今回はそれらを見ていきましょう。

1. 物件価格上昇への対処策：
物件価格の上昇は依然として大きな妨げとなっています。これに対処するための一つの考え方は、みんなが住みたい人気地域ではなく、今は注目されていないが将来的に成長の可能性のある地域を見直してみましょう。

家の購入となると誰もが住みたい街に一気に住むことを考えますが、経済的に無理な場合は２−３年後に引っ越すことを念頭に入れた２ステップで考えて見ましょう。今は少々小さくても、遠くても、まずはホームオーナーになることが最重要だと考えます。

そのような考え方することで、思ってもいなかったオプションを見つけることができます。また、意外とその場所が将来的に良くなったりします。また年齢制限があることもありますがモービルホームやモジュラーホームなどのまたは従来とは異なるタイプの家を検討することも費用対効果が高い方法です。

2. 競争の激しい市場への対処策１：
競争が激しい市場に挑むためにはそれなりの準備が不可欠です。オールキャッシュで買わなければ、購入者は住宅ローンのPre-approval（事前承認）を取得し売り手にとってあなたがローンの心配がない買い手であることを見せなければなりません。

それだけではなく、頭金の裏付けや、クレジットレポートの提示、Desktop underwriting approval(自動ローン承認認定書）提示などのPre-approvalを裏付ける書類があれば尚あなたを強いバイヤーにしてくれます。

これらは市場に深い理解を持つローンエージェントや不動産エージェントからなる経験豊富なプロフェッショナルチームとのサポートで買い手の競争上の優位性を示すことができます。

3. 競争の激しい市場への対処策２：
先に述べた条件とともに、強い買い手になるために重要なことは、オファー内容の買い入れ条件(Contingencies) を少なくすることです。通常、RPAと呼ばれる売買申し入れ契約書には8つの買い入れ条件が設けられています。

1) Loans

2) Appraisal

3) Investigation of Property

4) Review of Seller Documents

5) Preliminary Report

6) Common Interest Disclosures

7) Review of Leased or Liened Items and

8) Sale of Buyer Property （これらは次回のコラムで詳しくご説明いたします）

その中でも最も重要なのは最初の５つです。

1) Loans contingency 買い手のローンが降りること
2) Appraisal contingency 銀行査定が契約金額以内で出ること
3)Investigation of Property contingency 購入物件の状態に満足であること
4) Review of Seller Documents contingency 売り手の情報開示書に満足であること
5) Preliminary Report contingency 予備権限報告書の内容に満足であること

つまり、これらの全ての条件を満たさなければ買い手はこの契約をキャンセルできるという条件です。オールキャッシュで購入できる人は1番と2番の条件がありませんので強いオファーとなる訳です。

それではローンで購入した人は永遠に現金購入の買い手には太刀打ちができないのか？

そんなことはありません。あなたが使う経験のあるローンエージェントがあなたのローンを事前に堅固なものにしてくれたらオールキャッシュと同じようなオファーを出すことも可能です。説明が長くなりますので今回は省きますが、つまり売り手にとってみれば買い手の条件が少なくなればなるほど魅力的なオファーと’なるということを覚えていただければと思います。

4. 高金利時の対処策：
高金利のみならず、厳しい住宅ローン取得の条件が、ローンの承認を難しくしています。高金利は購入者が資格を得るローン額を大幅に減らしていいることは言うまでもなくありません。

その中で住宅購入をお考えの方ができることは、クレジットスコアを向上させ（720ポイント以上がベスト）、現在ある負債を減らす作業に取り組んでみましょう。よくある一般的な負債がクレジットカードと自動車の負債です。頭金を増やすのも重要ですが、それ以上に現在ある債務を極力０に近づけ、クレジットスコアもAランクに入ることであなたのローンも有利に働きます。

また、新築の住宅も再検討してみましょう。大手の建築会社は、現在ある在庫物件に対して低金利を提供する場合がありますのでいつもチェックする必要があります。さらに、銀行により異なる種類の住宅ローンを較べて見ることも重要です。

市場には多くの種類のローンが投資家やホームバイヤー向けに利用可能になっています。友達や知り合いだからといって1人のローンオフィサーだけと話すのではなく、複数のローン専門家に相談し、異なるローンプログラムを尋ねてください。あなたの想像以上のローンプログラムの種類が市場には存在しています。

5. 低在庫時の対処策：
住宅の在庫不足も継続的な問題となっています。これに対処するために、住宅購入者は検索エリアを拡大し、欲しいものリストに柔軟性を持たせる必要があります。

まず"欲しいもの"と"必要なもの"のリストを作成し、少し妥協ができるものと妥協ができないものの優先順位付けと柔軟性が、永遠の賃貸人とホームオーナーの差を生むことがあります。

また信じがたいですが、この在庫不足の時代にも市場滞在日数が100日以上の売れない物件在庫もあります。これは何らかの理由で買い手がつかない物件なので、その理由をあなたのエージェントに探ってもらい、それに対処することで購入チャンスが生まれる可能性もあります。

また少し手直しの必要がある物件を検討するという選択肢もあります。また大きな修理を必要とする場合、それはおそらくFHAローンや頭金支援ローンが取得できないかも知れませんが、修理費用を融資する政府ローンもありますので、政府系ローンに詳しいローン専門家の知識が大いに役たつと思います。

これらをまとめると、2024年のホームバイヤーの課題は大きくかつシビアですが、それらが克服不可能ということではありません。あなたに適切な戦略と少しの柔軟性、良い不動産チームのサポートがあれば、ホームオーナーになることはまだまだ可能です。

お気軽に日本語でご相談ください。

David Lee with The Lee Team| eXp Realty
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