San Diego Town

Q. サンディエゴに住んで3年になります。毎年のレントの値上がりを考えると、金利が低い間にマイホームを購入したいと考えていますが、ホームオーナーになるとどんな経費が出てくるのか教えてください。
A. 不動産の購入にセールスタックスはかかりませんが、所有後に毎年払う税金は固定資産税です。該当物件タイプにより支払義務が違いますが、一般の経費をリストしてみましたので参考にしてください。税金節約に使える経費項目には（T）マークを付けました。

固定資産税 （T）

購入後に不動産価値が上昇しても毎年の税額調整は2％までというリミットがあるので安心です。この税金は、たとえ請求書を受け取らなくても、ホームオーナーに支払義務があるので注意しましょう。請求額の確認および支払いは、こちらのサイトでチェックしてください。

固定資産税 Property Tax Bill
購入価格の約1.15％。請求書は毎年10月頃に郵送され、支払いは郵便局の消印が第1期12月10日まで、第2期4月10日までと指定されていて、期日を過ぎると10％の滞納金が加算されます。

メロールース特別地域不課税 Mello-Roos Tax
購入価格の0.1％〜1％。1990年代以降に開発されたエリアでは、必要な施設配備費（公共施設、公園、学校など） を特別地域不課税としてエリアの住民が払うよう設定されました。メロールースは毎年の固定資産税の請求書に加算されています。エリアや物件サイズにより税額が違うため、必ずTax Recordでの確認をしましょう。


補足税（T） Supplemental Tax Bill

最初の年は、前オーナーが払っていた税額が記載された固定資産税の請求書を受け取り、その額を支払います。補足税は、購入日から数か月～半年後に、あなたの購入額と購入日を基に必要な調整が日割り計算され、郵送されてきます。最初の年だけの支払いであるため、毎月のローン支払いに組み込むことはできません。


災害保険（T） Hazard Insurance

通常$300〜$2,000/年。コンドミニアムから一戸建てまで、壁などを共有するコンドミニアムやタウンハウスなどの集合住宅の場合は、共有スペースはホームオーナーズ協同組合（HOA）、ユニット内は各オーナーの責任範囲です。アメリカでは被害の賠償責任がその当事者に問われるため、ローン会社やHOAはホームオーナーの災害保険加入を義務付けています。温水器からの水漏れ事故など、近隣のユニットへも被害が広がる場合は災害保険内にある賠償責任のカバーがとても重要なプロテクションとなります。尚、車と同じ保険会社にすると、セットディスカウントがオファーされます。


不動産ローンの月々の支払 Loan Payments

ローン支払い期日は消印有効ではなく受取日とされており、郵送には常にリスクがあり、銀行口座からの引き落とし設定が一般的なようです。ローン支払いの利子 Interest（T） は収入の税対象額から差し引くことができ、大幅な節税となります。将来まとまった金額を返済したい場合は、元金Principalに対して払えばローン返済期間が短くなります。月々の支払額を低くしたい場合は、月々の返済額の再計算RECALCULATEを申し込み、必要金額をまとめて払うこともできます。


ホームオーナーズ協同組合費 HOA (Homeowners Association Fee)

組合費に含まれるものは、水道、下水道、ゴミ収集、外壁、共有エリア（建物、プールやジャクージなどの施設） の保険や維持費です。年間報告書には、それぞれの経費および大きな修理のための積立基金の予算計画などが含まれています。HOAは通常Property Management Companyにより管理されており、共同所有となる建物や施設の維持・修理についてのお知らせ、役員会のミーティング記録、予算や収支報告書などを各ホームオーナーへ届けます。


修理工事/メンテナンス　Maintenance/Repairs

ホームオーナーになると修理の責任が出てきます。キッチンやバスルームなど水回り関係は被害が大きく広がるリスクを防ぐために、普段からのメンテナンスに注意しましょう。


光熱費サービス　Utilities
電気、ガス、水道、ゴミ収集など、HOA Feesに含まれている場合もあります。