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コラム Column
カリフォルニアの不動産情報
10/26/11
レンタルホットライン 5
Q1. 今のアパートに住んで3年になります。オーナーからレントが＄120も値上げするという知らせを受けました。アメリカにはレントコントロールという法律があると聞いたのですが、レントの値上げ額にリミットのようなものはないのでしょうか？
A1. ご質問のレントコントロールは、各カウンティーによってコントロールされており、現在のところサンディエゴカウンティーにはありません。レントの値上げはあくまで各オーナーの判断に任されておりますが、1年以内に10％以上の値上げをすることは違法とされています。
Q2. リース更新の期限まであと2ヶ月なのですが、レントの値上げ、＄200を条件とされ現在交渉中です。ところが、偶然フリーのレンタルリストのサイト、www.craigslist.comで私の借りている家が貸家として出ているのを発見しました。もしも誰かが借りたいといった場合、私は出て行かなくてはいけないのでしょうか？2年も住んでいる私に、先住権のようなものは認められないのでしょうか？
A2. リース契約期間が切れてしまうと自動的に月々の契約となり、テナント側からは30日前、オーナー側からは60日前の知らせにより、契約内容の変更や解約が可能となります。レントコントロール地域でない限り、先住権は認められていません。
Q3. 賃貸契約の交渉中です。私としては赴任期間の3年間に途中で引っ越すようなことがないように3年リースを希望しているのですが、オーナーはまず1年契約という形を取りたいそうです。何か良いサジェスチョンはありますか？
A3. まずお知らせしたい点は、法律上で許されているリース期間は最高2年と定められています。また、赴任中に突然の帰国などの可能性もありえることから、あまり長いリース契約はお勧めしたくありません。ぜひお考えになっていただきたいアイデアは、1年契約に更新のオプションをお付けになることです。
このオプションの良いところは、第一にテナント側だけに執行するかどうかの選択権があることです。要するに1年後に（正確には30日前の知らせが必要ですから11ヵ月後ですが）更新をするかどうかをテナントのあなたが決定することができ、オーナーはあなたの決断に同意しなくてはいけません。例えば、近所の人達や学校区域のこと、家のコンディッション、修理やメンテナンスのハンドルのされ方など、実際に住んでみなければわからないことがあると思います。住んでみてから、引き続き住みたいかどうかを決めることができるこのオプションは、ぜひともリース契約に入れて欲しい条項です。
そして第二にこのオプションの良いところは、前もって次の年のレント額の設定ができることです。一度入居してからのレント額交渉の際は、お互いの同意がなくては引越しをしなくてはならないテナントの立場は、どうしても弱くなりがちです。そして、この1年後のオプションを使うかどうかを決めるときに、さらに次の1年のオプションの交渉をすることを強くお勧めします。ここにこのオプションの例文をご紹介します。
Tenant to have an option to renew an additional year lease at the end of this lease. Tenant to notify the owner 30 days prior to the expiration of this lease if tenant excise this option to renew.
Q4. 突然日本へ帰国することになり引越しのことをオーナーへ伝えたところ、もうすでに月の半ばで今月のレントは支払っているし、一ヶ月前の知らせが必要なのだから、来月の末までのレントの支払いをする義務があるといわれました。30日前の知らせで引っ越せると思っていたのですが、やはり一月毎に区切られる定義なのでしょうか？
A4. いいえ、これはオーナーの判断が間違っています。月々の契約であれば、テナント側からは30日前の知らせで充分となり、月のいつでも引越しの知らせを出すことはオーケーです。ただしこの知らせは電話や口頭などのメッセージは認められていませんので、必ず書式にしてオーナーにだしてください。30Day Notice と呼ばれる、引越しを知らせるメモをオーナーに渡してから30日となっていますので、例えば今月の15日に知らせれば、次の月の14日には引っ越すことが可能です。この場合の最後の月のレントは、日割り計算となります。
Q5. レントを日割り計算する場合は、その月の日数、30日か31日を基本とすればよいのでしょうか？
A5. 法律で定められているレントの日割り計算は、1ヶ月、イコール30日を基本として計算します。これはたとえ2月のように28日しかない月も同じで、やはり30で1ヶ月のレントを割り、日数分をかける計算となります。
例： 1ヶ月のレント＄1800÷30Day＝＄60 ＄60×14Day＝＄840
A1. ご質問のレントコントロールは、各カウンティーによってコントロールされており、現在のところサンディエゴカウンティーにはありません。レントの値上げはあくまで各オーナーの判断に任されておりますが、1年以内に10％以上の値上げをすることは違法とされています。
Q2. リース更新の期限まであと2ヶ月なのですが、レントの値上げ、＄200を条件とされ現在交渉中です。ところが、偶然フリーのレンタルリストのサイト、www.craigslist.comで私の借りている家が貸家として出ているのを発見しました。もしも誰かが借りたいといった場合、私は出て行かなくてはいけないのでしょうか？2年も住んでいる私に、先住権のようなものは認められないのでしょうか？
A2. リース契約期間が切れてしまうと自動的に月々の契約となり、テナント側からは30日前、オーナー側からは60日前の知らせにより、契約内容の変更や解約が可能となります。レントコントロール地域でない限り、先住権は認められていません。
Q3. 賃貸契約の交渉中です。私としては赴任期間の3年間に途中で引っ越すようなことがないように3年リースを希望しているのですが、オーナーはまず1年契約という形を取りたいそうです。何か良いサジェスチョンはありますか？
A3. まずお知らせしたい点は、法律上で許されているリース期間は最高2年と定められています。また、赴任中に突然の帰国などの可能性もありえることから、あまり長いリース契約はお勧めしたくありません。ぜひお考えになっていただきたいアイデアは、1年契約に更新のオプションをお付けになることです。
このオプションの良いところは、第一にテナント側だけに執行するかどうかの選択権があることです。要するに1年後に（正確には30日前の知らせが必要ですから11ヵ月後ですが）更新をするかどうかをテナントのあなたが決定することができ、オーナーはあなたの決断に同意しなくてはいけません。例えば、近所の人達や学校区域のこと、家のコンディッション、修理やメンテナンスのハンドルのされ方など、実際に住んでみなければわからないことがあると思います。住んでみてから、引き続き住みたいかどうかを決めることができるこのオプションは、ぜひともリース契約に入れて欲しい条項です。
そして第二にこのオプションの良いところは、前もって次の年のレント額の設定ができることです。一度入居してからのレント額交渉の際は、お互いの同意がなくては引越しをしなくてはならないテナントの立場は、どうしても弱くなりがちです。そして、この1年後のオプションを使うかどうかを決めるときに、さらに次の1年のオプションの交渉をすることを強くお勧めします。ここにこのオプションの例文をご紹介します。
Tenant to have an option to renew an additional year lease at the end of this lease. Tenant to notify the owner 30 days prior to the expiration of this lease if tenant excise this option to renew.
Q4. 突然日本へ帰国することになり引越しのことをオーナーへ伝えたところ、もうすでに月の半ばで今月のレントは支払っているし、一ヶ月前の知らせが必要なのだから、来月の末までのレントの支払いをする義務があるといわれました。30日前の知らせで引っ越せると思っていたのですが、やはり一月毎に区切られる定義なのでしょうか？
A4. いいえ、これはオーナーの判断が間違っています。月々の契約であれば、テナント側からは30日前の知らせで充分となり、月のいつでも引越しの知らせを出すことはオーケーです。ただしこの知らせは電話や口頭などのメッセージは認められていませんので、必ず書式にしてオーナーにだしてください。30Day Notice と呼ばれる、引越しを知らせるメモをオーナーに渡してから30日となっていますので、例えば今月の15日に知らせれば、次の月の14日には引っ越すことが可能です。この場合の最後の月のレントは、日割り計算となります。
Q5. レントを日割り計算する場合は、その月の日数、30日か31日を基本とすればよいのでしょうか？
A5. 法律で定められているレントの日割り計算は、1ヶ月、イコール30日を基本として計算します。これはたとえ2月のように28日しかない月も同じで、やはり30で1ヶ月のレントを割り、日数分をかける計算となります。
例： 1ヶ月のレント＄1800÷30Day＝＄60 ＄60×14Day＝＄840